¿Leasing Habitacional o Crédito Hipotecario? Una decisión que depende de sus necesidades.

Al momento de adquirir vivienda nueva o usada, tenga en cuenta sus necesidades y sueños para elegir la forma de financiación, pues deberá analizarlas de manera atenta y detenida para no tener sorpresas

Solo conocemos tres maneras de adquirir vivienda nueva o usada, la primera es el pago de contado sin necesidad de financiación, la segunda es a través de la adquisición de un crédito hipotecario o crédito de vivienda, y la tercera, por medio de un leasing habitacional.

Cada entidad financiera tiene sus propias políticas para el otorgamiento de productos financieros

Hoy conoceremos las reales diferencias de adquirir vivienda por medio de crédito o leasing.

Banking Brokers Group SAS, es una StartUp colombiana dedicada a la gestión intermediada del sector financiero, para la adquisición de crédito hipotecario y leasing habitacional. Ellos nos explicaron las reales características de estos dos productos financieros y sus condiciones por parte de las entidades financieras.

¿Cuál es la diferencia entre crédito hipotecario y leasing habitacional?

· El crédito hipotecario es un préstamo que es respaldado a través de un inmueble, y que es otorgado al cliente (dueño del inmueble).

· Con un crédito hipotecario el cliente dueño del inmueble, tiene a su disposición el 100% del predio. Lo que significa que podrá arrendarlo, remodelarlo o venderlo (siempre y cuando se cancele la hipoteca o se haga una subrogación de deuda), sin necesidad de una autorización expresa por parte de la entidad bancaria dueña de la hipoteca.

· Dentro de una hipoteca se pueden tener varias opciones de crédito a nombre de la misma entidad bancaria, siempre y cuando, la suma de los créditos NO sobrepase el 70% de su valor comercial: Crédito Hipotecario, Crédito de Remodelación, Crédito de Libre Inversión con Garantía Hipotecaria, etc.

· El leasing habitacional o inmobiliario, es un arrendamiento financiero, en el cual no existe un respaldo garante por parte del cliente como en la hipoteca, pues el inmueble está a nombre de la entidad financiera. Lo que significa, que la decisión de compra del inmueble está en el locatario, por medio del porcentaje de opción de compra.

· Con el leasing habitacional o inmobiliario, el locatario NO tiene a su disposición el bien inmueble. Esto debido a que dentro de los cánones de arrendamiento financiero se expresa que el locatario no podrá subarrendar, remodelar o cambiar el servicio real o natural del bien inmueble, lo cual lo obliga a solicitar de manera escrita ante la entidad financiera previas autorizaciones.

¿Cuáles son las obligaciones del propietario o del locatario?

En las dos formas de financiación de vivienda, el propietario o locatario deberá asumir las responsabilidades del pago de las cuotas o cánones mensuales, el pago de los impuestos, servicios, administración, mantenimiento, etc.

¿Cuánto es el valor o porcentaje de financiación?

· En el crédito hipotecario, el porcentaje de financiación no puede superar el 70% del valor comercial del inmueble, según la Ley 546 de 1999 (Ley de vivienda). De igual manera, el porcentaje de financiación depende de su cuota inicial y de su capacidad de endeudamiento.

· En el leasing habitacional, la financiación podría ser hasta el 100% del valor comercial del inmueble. Al igual que en el crédito hipotecario, este porcentaje de financiación depende de su capacidad de endeudamiento, pero también depende de su cuota inicial o su porcentaje de opción de compra.

¿Qué costos tiene el leasing vs el crédito hipotecario?

En las dos figuras el propietario o locatario deberá asumir los costos de legalización del inmueble:

· Avalúo del inmueble.

· Estudio de títulos.

· Seguro de vida del deudor.

· Seguro de incendio y terremoto.

· Gastos de mantenimiento del inmueble.

· Servicios públicos básicos y secundarios.

· Impuesto predial.

· Gastos de escrituración y registro.

En el caso del crédito hipotecario, se tienen gastos de constitución de hipoteca al inicio del crédito y levantamiento de la misma al finalizar el proceso, impuesto al timbre y genera gravamen a los movimientos financieros por parte del vendedor del inmueble.

En el caso del leasing, si la persona opta por adquirir el inmueble, se tienen gastos de escritura y transferencia del inmueble.

¿Qué sucede en caso de incumplimiento?

El objetivo es la adquisición de vivienda y el crecimiento de su patrimonio personal o familiar, pero nadie está exento de caer en una situación financiera incomoda que ponga en juego ese sueño.

· En el caso de crédito hipotecario, la entidad financiera tiene una política definida para el incumplimiento, donde se trata de jugar a favor del propietario y su situación actual. Usted podrá llegar a un acuerdo de pago por medio de una restructuración de crédito, conciliación, dación de pago con posibilidades de pérdida de su cuota inicial o valor comercial del inmueble o el uso de otros mecanismos disponibles para esta clase de crédito.

· Para el leasing habitacional, podrá hacerse todo tipo de conciliaciones o reestructuraciones de leasing, pero si se opta por la dación de pago o restitución del inmueble, la entidad financiera podrá vender la propiedad. En caso de que la entidad financiera venda el inmueble, está recuperara el valor del leasing que faltó por pagar y deberá devolver la diferencia al locatario. Así, este recupera lo aportado a título de canon extraordinario al inicio del contrato más lo amortizado en los pagos mensuales hasta el momento del incumplimiento por parte del locatario.

Tips para la compra de vivienda:

1. Antes del desembolso, tenga en cuenta que existen gastos administrativos derivados de la operación de crédito de vivienda o leasing, tales como: estudio de la solicitud, estudio de títulos, avalúo, escrituración y registro.

2. No se endeude para pagar la cuota inicial, por el contrario, ahorre o utilice sus cesantías, más los beneficios del gobierno y subsidios.

3. Si usted no tiene capacidad de endeudamiento, podrá asociarse con un tercero para su solicitud de crédito o leasing.

4. Trate de cancelar y entregar todas sus deudas financieras, para ampliar el margen de financiación y aprobación de su solicitud.

5. Compare que beneficios le entregan las entidades financieras, en cuanto a tasas, costos y gastos, más la manera de atención multicanal de la entidad.

6. No se enamore de un solo inmueble, tenga opciones que se ajusten a sus necesidades y sueños, busque por internet, avisos clasificados, revistas o visite los proyectos inmobiliarios.

7. Busque un experto o juegue en internet con los simuladores de crédito que las entidades financieras tienen a su disposición.

8. Tenga en cuenta el impacto de la tasa, los gastos y costos en su bolsillo.

9. Recuerde que existen beneficios tributarios en caso de que usted declare renta y maximice su beneficio por medio de una cuenta AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción).

Cada entidad financiera tiene sus propias políticas para el otorgamiento de productos financieros; la tasa es determinada por su perfil de riesgo (evaluación RISK) o por el valor comercial de su inmueble; el porcentaje de financiación se determina por el valor de su cuota inicial u opción de compra, y por su capacidad de endeudamiento.

Jonathan Alexander Cárdenas Jarro

Director Comercial de Banca Personas, Seguros e Inversión.

Twitter: @Jonathan_BBGSAS